+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Какое в оценке рыночной стоимости квартиры отклонение считается нормой

Какое в оценке рыночной стоимости квартиры отклонение считается нормой

Основной целью любой оценки является определение величины стоимости объекта. При этом, определяющим аспектом работы оценщика является конкретный вид стоимости, величину которой нужно рассчитать. Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" дает следующее определение рыночной стоимости Статья 3.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Массовая и индивидуальная оценка. Точность методов и цена ошибок

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как правильно ОЦЕНИТЬ рыночную СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ и избежать ошибки при продаже недвижимости

Рассмотрим пример, отражающий вполне реальную ситуацию. Оценщик выполнил оценку нескольких объектов недвижимости, расположенных в отдаленном районе области. В регионе, где находятся объекты оценки, отсутствует развитый рынок, мало реальных сделок, практически отсутствует спрос на аренду объектов данного типа. Итоговая величина рыночной стоимости этих объектов, заявленная в Отчете, равна 50 млн рублей.

Основываясь на заявленную в Отчете оценку, Заказчик продал эти объекты, получив за них указанные 50 млн рублей. Другой Оценщик, к которому обратился новый владелец недвижимости с целью получения кредита, оценил эти объекты в 65 млн рублей. Узнав о таком результате, первый Заказчик посчитал, что он понес потери в размере 15 млн руб. Мне представляется, что такой сценарий сейчас становится вполне реальным. Оценщикам хорошо известно, что в условиях неразвитого рынка, даже если Оценщики в целом корректно выполнили все оценочные процедуры, не подтасовывали исходные данные, использовали правильные с их точки зрения весовые коэффициенты и т.

Поэтому в данном случае важен вопрос, можно ли признать расхождение результатов оценки, полученных двумя независимыми Оценщиками, значимым, и если это признать, то можно ли считать разность между двумя оценками в 15 миллионов рублей в качестве меры этого расхождения в данном случае величины занижения рыночной стоимости в Отчете, выполненном первым Оценщиком? Нужно ли объяснять, что признание факта занижения рыночной стоимости на 15 миллионов рублей ведет к определенным последствиям по отношению к Оценщику?

Поэтому, пока не начались подобные разбирательства по реальным ситуациям и не появились случаи неправомерных наказаний невиновных, представляется необходимым обсудить и в дальнейшем разработать, согласовать и стандартизовать общие принципы и конкретные правила принятия решений относительно того, в каких случаях оценку можно считать заниженной завышенной , и правила расчета величины этого расхождения.

Данной статьей мы хотели бы привлечь внимание всех участников оценочного процесса Оценщиков, Заказчиков, Экспертов и Пользователей оценки к данной проблеме. Что может утверждать Оценщик, представляя Заказчику Отчет об оценке? Может ли Оценщик, собрав все необходимые материалы, используя общепринятую методологию, безошибочно выполнив все необходимые расчеты, не нарушив требования обязательных стандартов, утверждать, что итоговая оценка, полученная в Отчете, является единственным верным значением рыночной стоимости оцениваемого объекта?

И может ли он быть уверенным, что встречная оценка, выполненная так же честно и объективно другим независимым Оценщиком, полностью совпадет с данной оценкой? Может ли Заказчик, получая Отчет по оценке от квалифицированного и беспристрастного Оценщика, быть уверен, что, совершая сделку по оценочной рыночной стоимости, не упустил выгоду по сравнению с той, которую он мог бы получить, если бы выставил на продажу объект оценки немного дороже, чем предложенная Оценщиком оценка рыночной стоимости, или бы купил несколько дешевле?

Не только теория, но и простой здравый смысл не позволяют положительно ответить на поставленные вопросы. В процессе формирования цен на рынке действует множество неконтролируемых и непредсказуемых факторов.

Случайные продавцы, случайные покупатели, столкновение разных интересов участников рынка — случайный механизм формирования цен сделок. Кроме того, текущая рыночная стоимость связана с ожиданиями рынка, она зависит от того, насколько те или иные прогнозы раздуваются в средствах массовой информации, влияющих на коллективное поведение участников рынка.

Все это неизбежно приводит к тому, что оценка рыночной стоимости, какими бы точными и надежными методами ее бы ни получили, всегда содержит некоторую неопределенность размытость, неоднозначность , и не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости.

Ситуация усугубляется тем, что во многих случаях процесс продажи оцениваемого объекта не может быть ассоциирован с рынком, который хотя бы отдаленно напоминал свободный, конкурентный рынок. Этим проблемам посвящены чрезвычайно интересные исследования Микерина Г. Таким образом, и при оценке в условиях достаточно развитого рынка и, тем более, при оценке в условиях депрессивного рынка итоговая оценка не может рассматриваться как единственно точное значение оцениваемой величины рыночной стоимости.

Самое большее, что может утверждать Оценщик — это то, что полученная им оценка является наилучшим в некотором смысле приближением некоторой величины, которую опять же в некотором смысле можно считать рыночной стоимостью оцениваемого объекта.

Здесь уместно отметить, что приведение значений оценки с точностью до рублей когда итоговая величина оценивается миллионами создает иллюзию у пользователя, что последняя значащая цифра характеризует точность оценки. Поэтому, чтобы не ввести пользователя Отчетом в заблуждение, Оценщик должен включить в Отчет информацию о надежности декларируемой оценки, позволяющую пользователю Отчетом адекватно оценивать свои риски, принимая решения, которые в той или иной степени зависят от оценки.

Поэтому, чтобы быть корректным по отношению к пользователю Отчета, Оценщик, представляя Отчет, должен внятно и недвусмысленно заявить, что оценка является вероятностной неопределенной величиной, что она не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости.

Об этом следует указать при изложении допущений и установлении области возможных применений оценки. С нашей точки зрения, замалчивание этого факта в Отчетах может ввести в заблуждение пользователя Отчетом. Текст статьи и документа в русском переводе любезно предоставил мне Артеменков А. Следует особо отметить, что признание факта, что оценка не может рассматриваться как точное значение оцениваемой стоимости, не означает ее бесполезность.

Оценка не является самоцелью и обычно является одним из элементов в системе принятия решений. Методология принятия решений в условиях риска и неопределенности хорошо развита и предусматривает использование не только оценок, но и характеристик их неопределенности.

Поэтому включение в Отчет информации об уровне неопределенности, присущей итоговой оценке, не только защитит пользователя Отчета от чрезмерно прямолинейного понимания оценки, но и поможет лицу, принимающему решение, повысить эффективность этих решений. Точность оценки как степень доверия к полученному результату Возможность эффективного использования оценки рыночной стоимости в процессе принятия управленческого решения тесно связана с понятием точность метода оценки.

Тема точности оценки рассматривалась многими авторами [2—10]. Однако относительно того, каким образом определять и интерпретировать точность оценки мнения авторов расходятся. Ряд авторов придерживаются традиционного метрологического подхода. Они справедливо утверждают, что методика оценки является инструментом, предназначенным для измерения стоимости, и поэтому, как любой измерительный инструмент, должна иметь характеристику точности.

При этом в качестве меры точности точнее, величины, обратной точности предлагается рассматривать погрешность, характеризующую расхождение между оценкой и истинной величиной оцениваемой рыночной стоимости объекта. Такое традиционное для измерительного процесса понимание точности применительно к практике оценки вызывает серьезные возражения, поскольку остается неясным, что такое истинная величина рыночной стоимости.

Действительно, в качестве таковой, казалось бы, следует принять фактическую цену сделки, которая впоследствии будет совершена с этим объектом. При этом разность между этой ценой и рыночной стоимостью, рассчитанной Оценщиком, рассматривается как ошибка. Статистические характеристики этой ошибки например, стандартное отклонение, или два—три стандартных отклонения принимаются как погрешность измерения.

При этом в качестве центра рассеивания результатов измерения выступает истинное значение измеряемой величины, которая в процессе измерения остается постоянной. В ситуации с оценкой ситуация несколько иная. Цена конкретной сделки — величина случайная и зависит от многих факторов определенные обстоятельства, умение вести переговоры, степень информированности покупателя, организация торгов и т. Более того, она может зависеть от того, какая цена в переговорах принята в качестве стартовой.

Поэтому цены свершившихся сделок не могут быть приняты в качестве истинной величины рыночной стоимости, и, следовательно, разность между расчетной оценкой и ценой фактической сделки не может рассматриваться как мера ошибки Оценщика. Также представляется спорным в качестве истинного значения оцениваемой величины принять наиболее вероятное значение максимум некоторого вероятностного распределения, ассоциируемого с множеством цен сделок, которые могут быть осуществлены с аналогичными объектами, которое при допущении о симметричности распределения совпадает с математическим ожиданием.

В этом случае выборочное среднее по значениям цен свершившихся сделок по близким объектам действительно при определенных условиях может рассматриваться как несмещенная оценка рыночной стоимости объекта оценки, а стандартное отклонение оценки — как мера ее точности. Однако такой подход также не вписывается в схему традиционного представления о погрешности измерения. Справедливая критика такого взгляда на рыночную стоимость и ее оценку содержится в [10].

Таким образом, в отличие от классической схемы измерений, в которой предполагается, что существует некоторая истинная величина размер, вес и т. Здесь следует отметить, что нечеткое представление о погрешности оценки приводит к тому, что все по-разному понимают ее содержание.

По-видимому, этим можно объяснить тот факт, что мнения специалистов о том, какими значениями на самом деле может характеризоваться точность оценки, различаются в разы. Если внятно и однозначно не сформулировать содержание понятий, относящихся к точности оценки, все такие утверждения теряют смысл.

Как отмечено выше, тот факт, что не существует способов определить истинную величину рыночной стоимости, не означает, что следует отказаться от характеристик точности и признать невозможность сравнения двух результатов оценки одного и того же объекта. Если рассматривать оценку как результат измерения некоторой характеристики объекта оценки, а именно его рыночной стоимости, то с нашей точки зрения следует опираться на фундаментальное положение современной концепции измерений, развиваемое в рамках международного руководства: Guide to the Expression of Uncertainty in Measurement [17, 18].

Такой подход к проблеме точности оценки позволяет интерпретировать понятие неопределенность измерения как степень доверия к полученному результату. Это фундаментальное положение данного Руководства лежит в русле наших представлений об оценке оценочном суждении.

Таким образом, не изобретая велосипед, оставаясь в рамках современных представлений теории и практики измерений, мы приходим к согласующейся со здравым смыслом и конструктивной трактовкой точности оценки рыночной стоимости. Неопределенность, присущая итоговой оценке как результату измерения рыночной стоимости, порождает другую проблему — проблему воспроизводимости, повторяемости оценок, которая проявляется в несовпадении различии, расхождении оценок, получаемых независимыми Оценщиками.

Поскольку она с нашей точки зрения чрезвычайно полезна для понимания точности оценки, рассмотрим ее более подробно. Другой взгляд на точность — воспроизводимость результата оценки В рамках другой концепции, развиваемой в теории измерений в последние годы, процесс измерения уже не рассматривается только как процесс сравнения с некоторым эталоном.

Она предполагает расширенное понимание точности измерительного процесса. В упомянутом стандарте точность Accuracy , характеризующая измерительный процесс, определяется двумя характеристиками: trueness соответствие действительности, реальности и precision близость результатов измерений, выполненных в различных условиях.

Первая характеристика trueness — соответствие действительности, правильность применительно к проблеме оценки собственности может характеризовать правомерность используемых методов, достоверность исходных данных, правильность подбора аналогов, обоснованность допущений и предположений и в некотором смысле соответствие используемой процедуры оценки стандартам и общепринятой методологии.

По существу эта характеристика имеет смысл достоверности в том смысле, как она определена в статье [8]. Вторая характеристика precision — точность отражает признание того факта, что две оценки, выполненные двумя независимыми Оценщиками, не нарушившими стандарты, действующими в соответствии с правильными методиками и с использованием адекватных рыночных данных, опирающиеся на разумные допущения и т.

Это нашло отражение в упомянутых международных ISO и соответствующих национальных стандартах, наводящих порядок в этой сфере. Итак, развивая основные положения упомянутой концепции применительно к оценочной процедуре, точность оценки определяется двумя характеристиками: trueness — соответствие действительности правильность и precision — прецизионность. Правильность в данном случае предполагает, что оценка выполнена в полном соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами саморегулируемой организации и современной методологией оценки.

В процессе оценки использовались достоверные исходные данные, а аналоги подобраны и скорректированы таким образом, что могут рассматриваться как репрезентативная выборка из сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Однако правильное следование всем упомянутым требованиям отнюдь не означает, что две оценки, выполненные независимыми оценщиками, совпадут. Статистическая природа рынка и вытекающий отсюда разброс данных по аналогам, неоднозначность в расчетах величины износа особенно внешнего устаревания , неоднозначность экспертных мнений, приводящих к рассеиванию в прогнозах ожидаемых доходов на годы вперед, и другие факторы неопределенности неизбежно должны привести к разбросу оценок, выполненных независимыми Оценщиками в разных оценочных компаниях.

Поэтому одной характеристики недостаточно, чтобы охарактеризовать точность оценки. Для более полного описания точности оценки в соответствии с упомянутым стандартом вводится дополнительная характеристика — прецизионность, которая характеризует способность правильно примененных методов обеспечивать воспроизводимые результаты.

Под воспроизводимостью результатов измерений в данном случае понимается некоторая мера, характеризующая близость результатов, полученных независимыми Оценщиками при оговоренных условиях. Далее рассматриваются вопросы, относящиеся ко второй характеристике, ассоциируемой с уровнем воспроизводимости оценок. Очевидно, что уровень воспроизводимости оценок, полученных независимыми Оценщиками, и степень неопределенности, присущая каждой из сравниваемых оценок одного и того же объекта оценки, тесно связаны между собой.

Какая величина расхождения двух оценок, полученных независимыми Оценщиками, может быть признана допустимой? Очень важный вопрос допустимого расхождения результатов оценки, полученных независимыми Оценщиками, незаслуженно обойден вниманием профессиональных Оценщиков. Отдельные замечания на эту тему не решают проблему. Однако установить единый для всех случаев уровень допустимого расхождения независимых оценок нам представляется совершенно некорректным. Уровень неопределенности оценок, выполненных независимыми Оценщиками, зависит от многих факторов фактор преднамеренности здесь не обсуждается , характеризующих процесс оценки, в том числе от методики оценки, от подбора аналогов и поправочных коэффициентов, но она не может быть выше некоторого уровня, определяемого степенью развитости соответствующего сегмента рынка.

Поэтому в качестве допустимой величины расхождения между двумя независимыми оценками одного и того же объекта оценки не может рассматриваться одна и та же величина без связи с тем, в каких условиях оценивается рыночная стоимость. Рассмотрим 3 примера используются докризисные данные. Два независимых Оценщика определили рыночную стоимость одной и той же квартиры в большом городе например, в Нижнем Новгороде.

Квартира совсем новая, без отделки, в активно строящемся районе города. Один Оценщик оценил эту квартиру, исходя из цены 60 тыс. Другой — 50 тыс. Два независимых Оценщика определили рыночную стоимость офисного помещения в промышленном районе того же города.

Офисное помещение находится на первом этаже жилого здания, недавно отремонтировано, имеет отдельный вход, здание находится на достаточно оживленной улице. Оценки рыночной стоимости двух Оценщиков: 65 тыс. Два независимых Оценщика определяют рыночную стоимость отапливаемого помещения, которое может быть использовано под склад или небольшое производство.

Помещение находится в отдаленном районе области, далеко от трассы.

Список изменяющих документов в ред. Федеральных законов от

Рассмотрим пример, отражающий вполне реальную ситуацию. Оценщик выполнил оценку нескольких объектов недвижимости, расположенных в отдаленном районе области. В регионе, где находятся объекты оценки, отсутствует развитый рынок, мало реальных сделок, практически отсутствует спрос на аренду объектов данного типа. Итоговая величина рыночной стоимости этих объектов, заявленная в Отчете, равна 50 млн рублей. Основываясь на заявленную в Отчете оценку, Заказчик продал эти объекты, получив за них указанные 50 млн рублей.

Влияет ли кадастровая стоимость на начальную продажную стоимость предмета ипотеки?

В последнее время в связи с тем, что методы массовой оценки признаны Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки в качестве основного инструмента для определения кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость становится основой для начисления налогов на недвижимость, интерес к ним существенно повысился. Появились публикации и монографии [], касающиеся этой темы. Прокатилась волна семинаров, на которых проводится обучение методам массовой оценки практикующих оценщиков. При этом одной теме, на мой взгляд, наиболее важной, уделяется явно недостаточно внимания — теме точности методов массовой оценки и анализу последствий, к которым приводят в масштабах страны ошибки в определении кадастровой стоимости. Ее обсуждение чрезвычайно важно с точки зрения методологии определения кадастровой стоимости и перспектив ее дальнейшего развития.

Виды стоимости в оценочной деятельности

Согласно пп. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. То есть под соглашением сторон в первую очередь понимается договор залога, в котором стороны согласовали залоговую стоимость. Иными словами споры между банками и залогодателями сводились к тому, соответствует ли залоговая стоимость рыночной.

.

.

Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика

.

.

.

та оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом .. квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата мость потока доходов, превышающих рыночную норму. .. Наиболее эффективным считается вид использования, кото-.

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

.

.

.

.

.

.

Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Тамара

    Вот спасибо. Я раньше боялся, что моя довольно грозная и агрессивная псина кого-нибудь цапнет, и это будет иметь серьезные последствия. А, оказывается, там заебешься чо-то доказывать. А на ебаных алкашей из подъезда пса вообще можно тупо спускать, а потом говорить, что они спровоцировали, лол =))))))))

  2. Лукерья

    Очередная самореклама адвокатской конторы

  3. creatantoespan

    Насчёт того что как подстраховаться, ну по факту биоматериала нет во влагалище нет и доказательств, но все мы знаем наши суды, нашу российскую педоистерию, так что страхуйся не страхуйся можно всякого ожидать, даже если ей уже 16.

  4. Порфирий

    Видео следовало бы назвать Что делать, чтобы вас не кинули на деньги . Ибо советов, что делать, когда уже кинули, практически не приводится. Например, формировать выгодную для себя переписку нужно, до кидка , а не после, когда кидальщик становится немногословен, если вообще не перестаёт общаться.

© 2018-2019 auto-regis.ru